Wanneer er een naaste overlijdt zit u niet te wachten op de belastingdienst die graag wil afrekenen over het vermogen dat u verkrijgt door erven. Toch is het de harde realiteit wanneer u geld of een woning erft. In dit artikel gaan we het nader hebben over het erven van een huis. In welke box valt het woning, en hoe betaal ik zo min mogelijk belasting?
Een woning erven, box 1 of box 3?
Wanneer u een woning gaat erven is het de vraag of deze in box 1, of in box 3 wordt belast. Er zijn twee mogelijkheden aanwezig:
1) U woont in de geërfde woning. In dit geval moet het in box 1: inkomsten uit werk en woning worden belast.
2) U woont niet in de geërfde woning. In dit geval wordt de woning in box 3: inkomsten uit sparen en beleggen belast.
Woning in box 1
Als u besloten heeft om in het geërfde huis te wonen betaald u vaak geen belasting. Natuurlijk is dit anders wanneer de hypotheek nog niet volledig is afbetaald. Indien dit het geval is mag u de hypotheekschuld meenemen in uw aangifte, en de rente die u betaald heeft in aftrek brengen. Voor meer informatie over de hypotheekrenteaftrek kunt u hier klikken.
Woning in box 3
Vaak hebben nabestaanden al een woning, en zijn niet van plan in het geërfde huis te wonen. Als dit het geval is valt de woning in box 3. In box 3 komt al uw spaargeld, beleggingen en andere onroerende zaken samen. Over het totaalbedrag betaalt u per saldo 1,2% belasting. Er geld wel een vrijstelling van €21.139, en voor fiscale partners tweemaal dit bedrag. Wanneer er ook nog een hypotheekschuld aanwezig is, mag u deze in box 3 onder schulden in aftrek brengen op het totaalvermogen. In het voorbeeld hieronder wordt alles uitgelegd.
Voorbeeld woning in box 3
U erft een woning met een WOZ-waarde van €200.000. De woning heeft ook nog een lopende hypotheek van €50.000. Verder heeft u nog €5.000 spaargeld op uw rekening en een totaal van beleggingen van €10.000. let op: voor spaargeld en beleggingen geld de waarde op 1 januari van het belastingjaar.
Woning €200.000,-
Spaargeld €5.000,-
Beleggingen €10.000,-
Totaal €215.000,- (vermogen in box 3)
Af:
Hypotheekschuld €50.000,-
Heffingsvrij vermogen €42.278,-
(fiscaal partner)
Totaal €122.722,-
Te betalen belasting €1.472 (1,2% van €122.722)
Woning erven met broer of zus
Hoe zit het een en ander wanneer ik samen met mijn broer een woning erf van mijn vader? In dit geval wordt de waarde van de woning (en de schulden zoals een hypotheek) gedeeld door twee. Het voorbeeld in het vorige kopje kan hiervoor worden gebruikt. Enige correctie die moet gemaakt worden is dus het verdelen van het vermogen, dit is vaak 50% tenzij hiervan afgeweken is.
Woning erven en deze verhuren
U kunt er ook voor kiezen om de woning te verhuren in box 3. Dit is vaak erg voordelig, omdat u huurinkomsten krijgt die niet belast zijn, en omdat u de “leegwaarderatio” mag toepassen. Het leegwaarderatio houdt in dat u niet de volledige 100% van de WOZ-waarde hoeft aan te geven in box 3, omdat u er immers niet zelf meer gebruik van maakt; u verhuurt de woning.
Hoe bereken ik de leegwaarderatio?
Om de leegwaarderatio te berekenen moet u de totale jaarlijkse huurprijs weten, en de WOZ-waarde. Simpelweg deel je de totale huur door de WOZ-waarde (jaarlijkse totale huur/WOZ-waarde*100). Hier rolt een percentage uit, die u vermenigvuldigd met de WOZ-waarde. We zullen dit nader uitleggen met een voorbeeld:
Voorbeeld
U verhuurt uw geërfde woning voor €10.000 per jaar. De WOZ-waarde van de woning is €200.000. Normaliter had u 1,2% over de WOZ-waarde betaald, wat resulteert in het volgende:
Woning €200.000,-
Af:
Heffingsvrij vermogen €42.278,-
(fiscaal partner)
Totaal: €157.722,-
Te betalen belasting €1.892 (1,2% van €152.722)
Nu gaan we de leegwaarderatio berekenen, de formule was: jaarlijkse totale huur/WOZ-waarde*100
Huur €10.000,-
Waarde woning €200.000,-
Percentage €10.000/€200.000*100% = 5%
De leegwaarderatio bedraagt dus 5%. Om te bekijken wat dit met de WOZ-waarde doet hebben we het volgende tabel nodig (cijfers 2014)
| De verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde is meer dan | maar niet meer dan | Leegwaarderatio is |
| 0% | 1% | 45% |
| 1% | 2% | 51% |
| 2% | 3% | 56% |
| 3% | 4% | 62% |
| 4% | 5% | 67% |
| 5% | 6% | 73% |
| 6% | 7% | 78% |
| 7% | – | 85% |
Al snel blijkt dat de verhouding tussen de 4% en 5% zit, wat resulteert in een leegwaarderatio van 67%.
De waarde van de verhuurde woning is dus 67% * 200.000 = €134.000. Deze waarde geeft u op in uw aangifte inkomstenbelasting onder box 3.
Tot slot
We hopen dat u door dit artikel meer heeft geleerd over het erven van een woning, en het aangeven van de waarde. Mocht u nog vragen hebben over het erven van een woning, of over dit artikel; schroom niet en stuur een e-mail naar MKB-Fiscaal U kunt uiteraard ook een reactie onder dit artikel achterlaten, ik zal uw vraag dan zo spoedig mogelijk beantwoorden.
